房地产企业成本分摊的税会差异

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要探讨房地产企业核算的分摊，首先我们需要了解怎么的前提，也就是成本对象。通俗说一项或多项成本费用，分摊到哪些成本对象上去。虽然我们知道会计、所得税、土地增值税存在口径差异，但是在考虑成本对象时需要兼顾三者，也就是成本对象的设置，既要便于核算，也要考虑所得税，同时需要考虑土地增值税。

要探讨房地产企业核算的分摊，首先我们需要了解怎么的前提，也就是成本对象。通俗说一项或多项成本费用，分摊到哪些成本对象上去。虽然我们知道会计、所得税、土地增值税存在口径差异，但是在考虑成本对象时需要兼顾三者，也就是成本对象的设置，既要便于核算，也要考虑所得税，同时需要考虑土地增值税。

一般来说进行计量与核算，区分直接成本与间接成本，属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本应直接计入产品成本，共同成本和不能分清成本对象的，可先在“公共”归集，然后根据成本动因按收益原则和配比原则分配至各成本对象。

A:分摊依据

基地面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积，包含在总占地面积内。

占地面积：指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指标，可参考“开发数据简表”上的“总用地面积”。占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。

建筑面积：指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，反映建筑物建筑的规模大小，是各成本分摊所采用的指标。建筑面积与占地面积可用于计算容积率，容积率=建筑面积/占地面积。

可售建筑面积：指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商品房面积。是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。

B:分摊具体

企业在制定成本分摊核算规则时，必须考虑会计和税法的因素，税法方面也就是土地增值税的有关规定。如果企业指定的分摊依据与土地增值税规则不一致，则需要在土地增值税清算时，进行再一次彻底的重新分摊。

1：工程成本分摊

1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。

1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；

2：建造成本

建安成本：按照各业态单体实际的成本；

社区管网：按照总建筑面积分摊；

公共配套：按照地上可售面积分摊；

工程其他：按照总建筑面积分摊；

3：非工程成本分摊

3. 1费用及税金：

管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；

营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；

3.3其他成本：物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。

4：特殊事项分摊:

注意以上分摊，只是笔者根据个人提出的参考，不可直接套用。当然在不突破基本原则下，需要根据实际调整。实际上本文无法将一个房地产企业所有的分摊都例举出来，根据业态和业务，还存在特殊的分摊，比如别墅附属地下车位分摊，地上及地下车位成本应直接计入相应产品。

4.1地价分摊

地价分摊办法主要有按占地面积和按可售面积分摊两种，一般情况下以按可售面积分摊为主。“住宅加少量底商”：项目以住宅为主，仅配有少量底商，按可售面积分摊。“住宅加零售商业”：可售商业比重较大，但建筑形态上与住宅连为一体，或没有明确的区分界线，按可售面积分摊。“住宅加独立商业”：可售商业比重较大，建筑形态上独立于住宅，或有明确的区分界线（可单独划为商业区），如集中商业、步行街等，按占地面积分摊。

4.2无产权公建配套设施

指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。

A: 具体分摊依据对比

成本项目	会计成本核算	会计核算	所得税分摊办法	土地增值税分摊办法
土地成本	共同成本	占地面积法 建筑面积法	占地面积法	占地面积法 建筑面积法
前期工程费	共同成本	建筑面积法	建筑面积法	建筑面积法
基础设施建设费	共同成本	建筑面积法	建筑面积法	建筑面积法
建安工程费	直接成本	直接成本	直接成本	直接成本
公共配套设施费	共同成本	建筑面积法	建筑面积法	建筑面积法
开发间接费	共同成本	建筑面积法	建筑面积法	建筑面积法
利息	共同成本	预算成本 实际成本法	预算成本 实际成本法	成本法或建筑面积法

B: 会计分摊举例

序号	成本项目	总成本	分摊标准说明
住宅	商业	其他	合计
	占地面积	0	0	0	0
	建筑面积	0	0	0	0
	可售面积	0	0	0	0
一	开发前期准备费	0.00	0.00	0.00	0.00	建筑面积
二	主体建筑工程费	0.00	0.00	0.00	0.00	直接归属
三	主体设备安装工程费	0.00	0.00	0.00	0.00	直接归属
四	小区室外管网工程费	0.00	0.00	0.00	0.00	占地面积
五	园建环境工程费	0.00	0.00	0.00	0.00	占地面积
六	公共配套设施费	0.00	0.00	0.00	0.00	建筑面积
七	小区基础设施费	0.00	0.00	0.00	0.00	建筑面积
八	开发间接费	0.00	0.00	0.00	0.00	建筑面积
	开发(建安)可售成本	0.00	0.00	0.00	0.00
	建筑面积单位成本

C：土地增值税分摊

土地增值税分摊，首先是在土地增值税暂行条例及实施细则、土地增值税清算规程的总体原则下开展，其次是根据企业所在地土地增值税相关政策文件进行操作。以下以北京市土地增值税清算规程举例说明。

《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（2016年第7号）

第三十一条　扣除项目金额的计算分摊：　

(一)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：　

1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；　

2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；　

3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；　

4.税务机关确认的其他合理方法。　

(二)属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。　

(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。　

(四)同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。　

(五)同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。　

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